谢逸枫:房价下跌风险加剧!新宽松政策蓄势待发

来源:谢逸枫看楼市时间:2023-06-16 21:35:27

文/谢逸枫

6月15日公布的5月70城房价指数显示,70城房价环比1月止跌触底、2月重回上涨通道,正式结束连跌16个月。3月涨幅反弹、4月涨幅回落、5月回落至0.1%,意味着存在房价下跌风险增大,救市刻不容缓。

6月15日,央行公开市场开展20亿元7天期逆回购操作和2370亿元1年期MLF操作,中标利率分别为1.9%、2.65%,上次分别为1.9%、2.75%。数据显示,当日20亿元逆回购和2000亿元MLF到期。


(资料图片)

6月13日,7天逆回购利率、常备借贷便利(SLF)隔夜、7天期、一个月期品种利率,均下调10BP。将有效提振市场信心,有效降低实体融资成本,刺激融资需求回升。预计5月20日的5年期LPR有望下降,幅度颇大。

70成一手房价环比已连续上涨4个月,表明目前房价的底部已经基本确认,市场将逐步进入回暖、恢复性上涨阶段。由于楼市回升速度相对较快,短期内已呈现需求透支的现象,房价表现出下跌的趋势。

一手房价环比由2月上涨0.3%到3月上涨0.4%,4月上涨0.3%、5月上涨0.1%,涨幅回落0.2%。尽管房价环比连续上涨4个月,涨幅连续2个月收窄,呈现出房价下跌风险加快的趋势,预计7月前后出台新一轮史诗级宽松政策。

同比由2月下降1.9%收窄至3月下降1.4%、4月下降0.7%、5月下降0.5%,跌幅持续收窄,连跌14个月,说明房价不存在报复性暴涨。主要是因为之前的跌幅比较深、基数比较高,环比累计上涨。

二手房价环比由2月上涨0.12%、3月上涨0.3%,涨幅扩大0.18%,4月0.0%、5月下降0.2%,说明房价暖冷不明确的态势,连续上涨2个月后首次下降,未来存在房价下跌风险加大,应该警惕房价跌幅扩大。

同比由2月下降3.39%收窄至3月下降2.9%,4月下降2.7%、5月下降2.6%,跌幅持续收窄,连续下降16个月,意味着房价处于调整期。政策的短期效果之后,市场需求力释放断层,一线城市房价环比集中下跌。

5月70城房价指数透露出五个市场信号:

第一是房价涨幅持续回落,存在房价下跌风险加大。

第二是房价上涨的动力减弱,复苏节奏放缓。

第三是北上广深二手房价格都降了,新一轮宽松政策将卷土重来。

第四是一二线城市房价涨幅回落明显,二线城市持平,城市分化严重。

第五是房价上涨城市数量减少,下降城市数量增多。

其一是5月一手(新房)房价环比上涨0.1%,房价涨幅回落0.2%,连续4个月上涨趋势。1月70城新建商品住宅房价环比0.0%、2月上涨0.3%,3月上涨0.4%,4月上涨0.3%、5月上涨0.1%

具体城市上涨排行榜看,5月新建商品住宅价格环比涨幅前十的城市分别为湛江为0.8%,领涨全国,太原、济南、韶关0.7%,三亚、吉林0.6%,成都、兰州、北海、泸州0.5%,宁波、南昌、长沙、南宁、贵阳、海口、西安0.4%。

其二是5月一二线城市一手(新房)房价环比连续4个月集体上涨,一二线城市房价上涨幅度回落。而三线城市一手房价由上涨转为停止上涨,进入下跌风险的趋势。

5月70城新建商品住宅房价环比数据显示,呈现一二线城市一手房价上涨,涨幅回落,三线城市一手房价持平停涨的趋势,市场格局为一二线城市涨,三线城市停止上涨。

5月一线城市新房价环比上涨0.1%(4月0.4%、3月0.3%),涨幅回落0.3%。其中北京、上海和广州环比分别上涨0.2%、0.3%和0.1%,深圳下降0.2%,深圳房价是四个一线城市下跌最长时间的城市。

二线城市新房价环比上涨0.2%(4月0.4%、3月0.6%),涨幅回落0.2%。三线城市新房价环比持平(4月上涨0.2%、3月0.3%)。说明三线城市因政策放松效果差,需求挤压,未来房价下降风险大。

其三是5月一手房价同比下降0.5%,1月下降2.3%,2月下降1.9%、3月下降1.4%、4月0.7%、连续下跌14个月。2月跌收窄0.4%、3月跌幅收窄0.5%,4月跌幅收窄0.7%,4月跌幅收窄0.2%。

具体城市上涨排行榜看,5月新建商品住宅价格同比涨幅前十的城市分别成都8.3%,领涨全国,杭州5.1%、上海4.9%、北京4.3%、合肥4.4%、济南与长沙及宁波3.8%、银川2.5%、青岛2.3%、南昌2.2%、三亚与西安及海口1.7%。

其四是5月70城一手(新房)房价同比数据显示,市场格局为一线城市连续5个月上涨,涨幅回落。二线城市连续2个月上涨,涨幅扩大。三线城市连跌4个月,跌幅持续收窄,形成一线涨、二线反弹、三线跌的市场格局。

5月一线城市新房价同比上涨1.7%(4月2.0%),涨幅回落0.3%。其中北京、上海、广州、深圳的房价同比上涨分别为4.3%、4.9%、下降0.4%、下降1.8%。广州、深圳的房价同比连续下降的月份最多。

二线城市新房价同比上涨0.5%(4月0.2%),止跌上涨后首次涨幅反弹0.3%。三线城市新房价同比下降1.6%(4月下降1.9%),降幅收窄0.3%。数据显示二线城市房价比一线城市上涨反弹大,三线城市依然跌。

其五是5月70城二手房价环比下降0.2%,下降18个月后连续2个月上涨,呈现房价持平下降的趋势。1月70城二手房价环比下降0.3%,2月上涨0.1%,3月上涨0.3%,4月0.0%,5月下降0.2%

5月70个城市二手住宅价格指数环比下降0.2%(4月0.0%),这是在持续下跌18个月的基础上,连续2个月上涨后首次0.0%,5月转为下跌。说明二手房价呈现未来下跌的压力,必须防止下跌过快的趋势。

具体城市上涨排行榜看,5月二手房价环比涨幅前十的城市分别为昆明和韶关上涨0.5%,领涨全国。三亚与南充0.4%,太原、天津、成都、北海0.3%,长沙、泸州、湛江0.2%,西宁、赣州、常德0.1%。

其六是5月70城二手房价环比数据显示,城市房价基本格局为一二三线城市房价年内首次集体下降,房价上涨终结。总体看一线城市跌幅最大,其次二线城市,最后三线城市。

5月一线城市二手房价环比下降0.4%(4月上涨0.2%)。其中北京、上海、广州和深圳环比分别下降0.6%、0.8%、0.2%和0.1%,这是一线城市年内首次集体下降,可谓是罕见。

二线城市二手房价环比下降0.3%(4月上涨0.3%),三线城市二手房价环比下降0.2%(3月持平转4月上涨0.2%)。二三线城市房价下降,意味着政策效果已经退化,需求难释放。

其七是5月二手房价同比下降2.6%,跌幅比4月下降2.7%收窄0.1%,连续下跌16个月。1月70城二手房价同比下降3.6%,2月下降3.4%,3月同比下降2.9%,4月2.7%,5月下降2.6%。

具体城市上涨排行榜看,5月二手房价同比涨幅前十的城市分别为成都8.7%,领涨全国,北京2.8%,长沙2.0%、上海1.7%、南充1.7%、合肥0.9%、昆明0.6%、西安0.4%、三亚0.1%。

其八是5月70城二手房价同比数据显示,城市分化,涨跌分明,基本格局为一线城市连续3月上涨,涨幅回落。二三线连续4个月下跌,跌幅收窄,形成一线上涨,二三线下降的局面。

5月一线城市二手房价同比上涨0.4%(4月上涨0.9%),涨幅回落0.5%。其中北京、上海、广州、深圳的房价同比上涨分别为2.8%、1.7%、下降1.4%、下降1.6%。广州、深圳的房价同比连续下降的月份最多。

二线城市二手房价同比下降2.1%(4月下降2.2%),降幅收窄0.1%。三线二手房价同比下降3.3%(4月下降3.6%),降幅收窄0.3%。二三线城市的房价下降趋势不变,市场企稳基础不牢固。

其九是5月一二手房价环比上涨城市大量减少,呈现下降趋势。5月一手房价环比上涨城市46个,比4月上涨城市62个减少16个,2月上涨城市55个、3月上涨城市66个。

5月70城一手房价上涨城市46个(4月62个),减少16个。持平城市0个(4月2个),主要是持平的城市转为下降。下跌城市24个(4月6个),增加18个,房价下降的城市明显增多。

5月70城二手房价环比上涨城市15个(4月上涨36个),减少11个。持平城市0个,与3月、4月一致。下跌城市55个(4月下降34个),增加21个个,意味着房价下降的城市数量达到8成左右。

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